Nemovitosti a společenství vlastníků
Právní a finanční operace s nemovitostmi jsou vyžadují odpovědný přístup, jelikož buď zajišťují základní potřebu bydlení, nebo představují často nejdražší investici v životě. Naše klienty, kteří chtějí uzavřít ošetřit nakládání s nemovitostí, provázíme celým procesem a zajišťujeme, aby klient svého cíle (prodeje, koupě, pronájmu apod.) dosáhl za neustálého jištění právních a finančních zájmů.
Pravidelně poskytujeme komplexní právní služby při operacemi s nemovitostmi (sepis, kontroly, revize smluv a jiných dokumentů, advokátní úschova).
Velkou skupinou našich právních služeb jsou rovněž právní služby pro společenství vlastníků, kterým pomáháme při řešení problematických aspektů jejich činnosti (problémy s vlastníky, nerespektování vnitřních předpisů SVJ, sousedské spory, neplatiči apod.).
Právní služby k nemovitostem
Vztahy k nemovitostem jsou klíčovou agendou, v níž poskytujeme právní pomoc; jde o jeden z našich profesních pilířů. Právní pomoc poskytujeme jak v případech ad hoc, tak v rámci trvalejší spolupráce. Poskytujeme právní služby všem, kdo potřebují připravit a sepsat, zrevidovat či jen posoudit jakékoliv smlouvy nebo jiné dokumenty týkající se nemovitostí, nebo chtějí řešit jakékoliv právní problémy či otázky ve vztahu k nemovitostem.
Komplexní právní služby týkající se nemovitostí spočívají zejména v následujících úkonech:
- právní posouzení a rozbor problému klienta;
- návrh nejlepšího postupu vedoucího k vyřešení problému;
- jednání s klientem i jeho protistranou za účelem dosažení dohody či jiného postupu ve věci;
- příprava všech dokumentů, které s řešením záležitosti klienta souvisí;
- zastupování klienta při jednáních před orgány státní správy, samosprávy i soudnictví;
- právní poradenství při sjednávání kupních, darovacích i jakýchkoliv jiných smluv (nájemních, smluv omezujících využívání nemovitosti, rezervačních a zprostředkovatelských smluv apod.),
- ochranu práv klienta při jednáních s protistranou,
- zajištění advokátní úschovy finančních prostředků určených pro úhradu kupní ceny nemovitosti,
- odstranění všech právních rizik souvisejících s nákupem nemovitostí zatížených věcnými břemeny, zástavními právy či jinými vadami,
- řešení problémů sousedských vztahů,
- přípravu vlastnických žalob k nemovitostem,
- zřízení či odstranění věcných břemen a zástavního práva,
- řešení problémů souvisejících s výkonem spoluvlastnických práv k nemovitosti (př. předkupní právo, rozsah užívacích práv, vypořádání spoluvlastnictví),
- řešení otázek souvisejících s neoprávněnou stavbou a jejím vypořádáním,
- řešení problémů souvisejících se zápisy v katastru nemovitostí,
- řešení všech otázek souvisejících s bytovým právem (právní vztahy týkající se nájemného, společného nájmu bytu, přechodů nájemního práva, vyklizení bytů, převodů vlastnického práva na nájemce, právní vztahy k bytovým družstvům, správy domů či bytů apod.).
Standardně pro klienty zajišťujeme též právní servis u převodů (koupě, darování) rizikových nemovitostí, tedy těch, které jsou zatíženy nejrůznějšími právními vadami, jejichž vlastník se nachází v exekučním řízení, kdy nemovitosti slouží jako zástava pro dluhy vlastníka, existuje hrozba dražby apod. Tyto právní služby jsou sice náročné expertně i časově, ovšem s jejich využitím lze bezpečně realizovat i složité obchodní kauzy a operace s realitami. Naším cílem je v takových případech např. dosažení koupě nemovitosti za současného odstranění všech právních vad, dluhů a podobně, které na kupované nemovitosti váznou. Klienty provádíme celým procesem uzavírání smlouvy (nebo jiného právního úkonu) a zajistíme, že bude dosaženo sledovaného cíle (prodeje, koupě, pronájmu apod.) za neustálého jištění právních a finančních zájmů klienta. Všechny potřebné právní dokumenty připravíme buď sami, nebo provedeme kompletní právní audit dokumentů připravených protistranou klienta a uplatníme všechny potřebné změny, návrhy na úpravy a připomínky, které jsou z hlediska ochrany práv našeho klienta nezbytné či vhodné.
Častým případem, který naše advokátní kancelář v rámci komplexních právních služeb řeší, je posuzování a kontrola všech dokumentů, které jsou klientovi předloženy k podpisu ze strany zprostředkovatelů, nejčastěji tedy realitních kanceláří. Tyto dokumenty totiž nemusí vždy chránit zájmy klienta vhodným způsobem. Studovali jsme doslova stovky takových smluv, proto umíme upozornit klienty na případná rizika plynoucí ze zprostředkovatelské smlouvy, rezervační smlouvy a samozřejmě i ze smluv týkajících se samotné nemovitosti.
Společenství vlastníků
Poskytujeme právní servis pro řadu společenství vlastníků jednotek. Tato agenda, která tvoří významnou část naší činnosti, spočívá v právním ošetření správy a provozu bytových domů a bytů a v řešení problémů mezi společenstvím a jeho členy, vlastníky jednotek, nájemci apod. Nabízíme detailní znalost aktuální právní úpravy a soudní judikatury, stejně jako bezprostřední zkušenosti s praktickým fungováním a problémy SVJ, kterým poskytujeme právní pomoc. V této oblasti publikujeme příspěvky v odborné právnické literatuře.
- Vypušťák Radim: K právům a povinnostem vlastníka jednotky podle nového občanského zákoníku, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 8, str. 21, Linde, Praha 2014
- Vypušťák Radim: K informačním povinnostem vlastníka jednotky a osoby odpovědné za správu domu, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 9, str. 25, Linde, Praha 2014
- Vypušťák Radim: K závaznosti pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 10, str. 23, Linde, Praha 2014
- Vypušťák Radim: K rozhodování "per rollam" v rámci společenství vlastníků, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 12, str. 23, Linde, Praha 2014
- Vypušťák Radim: Ke změnám stanov SVJ podle nového občanského zákoníku, Daňová a hospodářská kartotéka, č. 14-15, str. 51, Linde, Praha 2014
Naše právní služby v této oblasti mají nejčastěji následující podobu.
Právní servis pro orgány společenství
Velká část otázek, které řeší orgány SVJ, jsou otázkami právními nebo alespoň otázkami s právními dopady (objednávky prací, najímání externích dodavatelů, povinnosti k revizním činnostem, užívání společných prostor, spory mezi vlastníky jednotek apod.). Poskytujeme orgánům SVJ (zejm. výboru) stanoviska a návrhy řešení problémů, s nimiž se ve své každodenní činnosti potýkají. Účelem těchto konzultací je, aby orgány SVJ mohly efektivně vykonávat svá práva a plnit své povinnosti ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu.
Řešení sporů mezi společenstvím a vlastníky jednotek
V SVJ se mohou nacházet členové, kteří neplní povinnosti stanovené zákonem, stanovami nebo dokumenty schválenými shromážděním, a tedy jednají protiprávně. V těchto případech poskytujeme SVJ i jejich členům právní pomoc při řešení protiprávního jednání jiných členů SVJ a zabýváme se
- přípravou právních rozborů a stanovisek pro orgány SVJ,
- přípravou všech dokumentů a korespondence jménem SVJ,
- doporučováním vhodného procesního postupu,
- vymáháním pohledávek SVJ proti vlastníkům jednotek na platbách spojených s užíváním a provozem bytových domů, bytů i nebytových prostor i na příspěvcích vlastníků na správu, údržbu a opravu společných částí domu,
- sousedskými spory,
- právní pomocí při řešení sporů vyžadujících rychlé řešení - ochrana pokojného stavu, předběžná opatření ze sousedského práva a vlastnického práva k nemovitostem, porušování hygienických norem (hluk, zápach apod.),
- problematickým užíváním společných částí domu některým ze spoluvlastníků,
- neoprávněnými úpravami jednotek, kterými některý z vlastníků ohrožuje výkon vlastnického práva ostatních jednotek, nebo mění vzhled domu,
- řešením stavu, kdy některý z vlastníků odmítá zpřístupnit svou jednotku v případech, kdy je k tomu ze zákona povinen (úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek nebo domu jako celku, instalace a údržba zařízení pro měření tepla a vody v jednotce, umožnění provedení odečtu naměřených hodnot),
- vymáháním škody, kterou některý z vlastníků způsobil na jiných jednotkách nebo na společných částech domu,
- jakýmkoliv porušováním pravidel (zákonných nebo stanovených v dokumentech SVJ) ze strany osob, které jsou nájemci bytové jednotky.
Zastupování SVJ v soudních řízeních
Všechny oblasti, které jsou výše popsány, mohou vyústit do soudního řízení. Ve všech takových řízeních své klienty z řad SVJ zastupujeme s cílem poskytnout jim maximální právní pomoc.