Advokátní kancelář Kladno - Corradiniová & Vypušťák, advokáti - kontrola smluv s RK - Advokátní kancelář Kladno - Corradiniová & Vypušťák, advokáti

Přejít na obsah

Kontrola smluv s realitní kanceláří

V případě převodu vlastnictví k nemovitostem se v praxi často používají profesionální zprostředkovatelé, zejm. realitní kanceláře. Klient s nimi jednak uzavírá zprostředkovatelskou smlouvu (či smlouvu jí podobnou), pokud je prodávajícím, nebo smlouvu rezervační (či jí podobnou - např. smlouvu o složení blokačního depozita), je-li zájemcem o koupi nemovitosti. V další fázi je klientovi zpravidla předložena smlouva o budoucí smlouvě kupní, případně kupní smlouva samotná.

Ve všech těchto případech doporučejeme, aby si klient nechal před podpisem těchto smluv zhodnotit jejich význam z hlediska ochrany svých právních a finančních zájmů.

V naší advokátní praxi se pravidelně zabýváme zpracováním celkové revize uvedených smluv a sepisem komentářů k jejím jednotlivým ustanovením, zpracováváme právní stanovisko pro klienta, v němž mu vysvětlíme (pokud to případ vyžaduje), v čem je pro něj smlouva výhodná či nevýhodná, na jakých změnách by měl trvat a od kterých může v rámci vyjednávání ustoupit, a sdělíme mu naše doporučení pro další postup. Při zpracování našich stanovisek se vždy snažíme o to, abychom do návrhů smluv zasahovali jen v nejnutnější míře, která nepovede ke zmaření obchodu, o který má klient zájem (zejm. nákup konkrétní nemovitosti či prodej nemovitosti konkrétnímu zájemci), ale vždy do smluv zapracujeme revize, které jsou pro ochranu práv a financí klienta nezbytné. V naprosté většině případů jsme schopni klientovi dodat náš výstup (posouzení smlouvy, revize textu apod.) do dvou pracovních dnů, v případě potřeby i do druhého dne.

Právní vyjádření ke smlouvě klientovi zasíláme nejčastěji v elektronické formě (dokument PDF). Právní služba může být ovšem klientovi dodána i formou osobního jednání v naší advokátní kanceláři. Pokud klient disponuje návrhem smlouvy v podobě, kterou lze upravovat (všechny textové formáty), dodáme klientovi i zrevidovanou verzi v tzv. režimu změn, díky němuž je graficky patrné, kde jsme do smlouvy zasáhli.

Kontrola kupních smluv

V případě, že klient dostane návrh kupní smlouvy či smlouvy o budoucí smlouvě kupní od realitní kanceláře, je vhodné, aby si návrh smlouvy nechal zkontrolovat vlastním advokátem. Úroveň těchto smluv je různá a nemusí zohledňovat vše, co klient požaduje. Zvláště to platí v případech, kdy se do prodeje či nákupu nemovitosti vkládá úvěrující banka, jež má na podobu smluv vlastní požadavky (podmínky pro výplatu hypotéky, termíny banky, seznam podkladů požadovaných bankou ke schválení úvěru apod.), nebo klient požaduje složení finančních prostředků do bezpečné úschovy.

Kupující i prodávající by si rozhodně měli na svou stranu přibrat specializovaného advokáta, jelikož právní dopady všech ustanovení kupní smlouvy si v naprosté většině případů neumí sami zhodnotit a neví, jaký význam a dopad mají právní konstrukce obsažené ve smlouvě, neví, jak má vypadat precizní smlouva a důsledná ochrana práv a zájmů a podobně.

Kontrola rezervačních a zprostředkovatelských smluv

Nejčastějšími typy smluv, které kontrolujeme, jsou smlouvy rezervační a smlouvy zprostředkovatelské. Do uvedené skupiny spadá celá řada tzv. smluv nepojmenovaných, jako jsou smlouva o složení blokovacího depozita, blokovací dohoda, smlouva o rezervaci příležitosti k uzavření kupní smlouvy na nemovitost, smlouva o pomoci při uzavření kupní smlouvy či smlouvy o budoucí kupní smlouvě, smlouva o zprostředkování příležitosti k prodeji nemovitosti, smlouva zprostředkovatelská a rozhodčí apod. Smlouvy, které jsme pro klienty kontrolovali, trpěly celou řadou právních vad a nejasností a byly i jednostranně nevýhodné pro slabší smluvní stranu, tedy pro klienta.

Smlouvy rezervační i zprostředkovatelské důkladně kontrolujeme. Naše kontrola se zaměřuje na
a) otázku, zda je smlouva s ohledem na právní teorii, zákonnou úpravu a judikaturu vysokých soudů vůbec platná, a zda garantuje klientovi to, o co má zájem,
b) správnou identifikaci smluvních stran, při níž se často chybuje v otázce plných mocí či dokonce i v údajích potřebných k individualizaci účastníků,
c) otázku, zda nepojmenovaná smlouva neobchází zákon,
d) otázku, zda smlouvu uzavřely všechny strany, které tak měly učinit,
e) otázku, zda smlouva není v rozporu s minimálním standardem ochrany spotřebitele,
f) otázku, zda formulářová či adhezní smlouva splňuje zákonné požadavky,
g) otázku platnosti obchodních podmínek (všeobecné obchodní podmínky, smluvní podmínky apod.),
h) otázku, zda smlouva zakládá rovnováhu práv a povinností jednotlivých smluvních stran, nebo je jednostranně nevýhodná pro klienta,
i) podmínky, za nichž vzniká zprostředkovateli právo na zaplacení odměny za jeho práci a klientovi povinnost takovou odměnu (či jiné náklady) zaplatit,
j) otázku, jak jsou z hlediska ochrany klienta koncipovány smluvní sankce,
k) otázku, zda smlouva vůbec plní svůj hospodářský účel, tj. zda klientovi garantuje, že pokud splní všechny své povinnosti, skutečně se stane vlastníkem vybrané nemovitosti, nebo skutečně nemovitost prodá,
l) otázku finančních toků a ochranu financí klienta,
m) časové trvání smlouvy, stejně jako na jiné lhůty, které se týkají klienta,
n) zhodnocení příloh, které jsou ke smlouvě dodány (či u smlouvy chybí).

Smlouvy, které klient podepisuje se zprostředkovatelem, nejsou žádnou formalitou; v takovém případě by totiž žádnou smlouvu podepisovat nemusel. Klient by na sebe v těchto smlouvách neměl brát neodůvodněná rizika a měl by smlouvy podrobit nezávislé a odborné kontrole.

Chcete zkontrolovat smlouvu kupní, zprostředkovatelskou či rezervační?

Žádný problém. Můžete nás kontaktovat v následujícím e-mailovém formuláři. Odesláním e-mailu se samozřejmě k ničemu nezavazujete. Jakmile se s Vaším dotazem seznámíme, budeme Vás kontaktovat. Nejčastěji ještě v den Vašeho dotazu.

Návrat na obsah